总第574期
与发展步入成熟期的一线城市、各项指标稳步增长的二线城市相比，三、四线城市从土地价值、基础配套，到认知程度、人口导入等，都难以在短时间内获得市场的认可。因为人才的短缺、专业能力的欠缺，加之在一些小城市代理公司的唯利是图，最终使得地市项目往往被招商难、运营难两座“大山”所压倒。而在商业形态上，也大多以传统百货、步行街为主，购物环境、消费体验、品牌档次也有待进一步提升。
当然，地市也并没有想象当中的那么糟糕，万达、建业、昌建、万汇、新田，甚至上海月星环球港的开发商都正在陆续进入到郑州以外、相对来说具有一定发展潜力的河南地市进行商业地产的开发。那么，郑州以外的河南其他几个重点城市，又会为我们带来哪些的惊喜？
郑州以外，有哪些项目值得期待？
NO.1 万汇集团-开封万博时代广场
估计把这个项目排在第一位让你看了有些突兀，因为后面的这些都是全国性或地域性很成熟的商业地产开发运营商。其实不然，该项目的母公司为万汇集团，该集团旗下还有：已先后开发了郑州郑东商业中心、经开万锦城的河南万锦置业；开发运营了郑州火车站万博商城一、二期的河南金智置业、河南万菱物业；在郑州、洛阳、新乡、信阳早已家喻户晓的河南八方和盛电器等。对外投资的企业有：北京杨树创业投资中心、河南省仁豪实业有限公司等。
回过头来聊开封万博时代广场，该项目商业总建筑面积55000㎡，地处开封市老城区内新街口商圈，项目整体建筑设计融合了开封千年古韵沉淀，并加入了极富现代感的国际流行元素，着力打造开封未来最具特色的国际化古今融合式地标性商业建筑，同时该区域也是开封名胜游览的必经之地，旅游商圈核心。据悉，该项目由中国首家在新三板挂牌上市的专业商业运营管理公司哥伦布商业担纲招商运营管理，而这也是该公司布局河南商业市场后操盘的首个项目，预计将于2017年上半年开业。此外，哥伦布商业带来的时尚集市概念，也将是本项目最大的亮点。
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▲项目总体鸟瞰图
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▲项目一侧
据郑州商业观察了解，该项目共分地上四层、地下两层，业态规划以年轻时尚购物、时尚餐饮美食、儿童游乐天地、精致生活超市、主题创意集市五大主题为主。10处围合中庭，配备46部扶梯、2部观光电梯、4部货运电梯，构成“喷泉式”立体多维交通动线，并拥有目前开封最大的地下双层机械停车场。该项目自今年夏天正式启动招商以来，招商率已经达到30%，目前已经意向签约进驻的品牌有永辉超市、ASOBIO、MJStyle、DoDo梦想城等，除此外，该项目的餐饮业态几乎全部为首次进河南或首次进开封的，例如57度湘餐饮集团旗下新创品牌“我爱鱼头”、在上海股权交易中心成功挂牌上市的潘多拉大厨房等品牌，其在河南的首家门店率先进驻的是开封，而非郑州。
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▲建设中的万博时代广场
郑州商业观察认为，当下开封仍处于购物中心发展的起步阶段，传统商业形态仍占据了市场主导，因此对于新建项目而言，存在很大的市场发展机会。此外，开封市场的消费观念近几年受整体市场的发展及郑州的带动，也在逐步演变，未来，时尚类消费、体验型消费及家庭品质型消费会有非常大的发展潜力。
NO.2 万达系
犹然记得2015年万达集团与河南省人民政府签订的1200亿大额订单，并宣布在河南新建16个以上的万达广场和文化旅游项目。这才过了一年，便已完成了超过三分之一的布局。其中，三门峡万达广场将于今年10月21日率先开业，而这也是本次万达与河南省政府签订千亿大单后开业的首个项目。
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▲三门峡万达广场，蓄势待发，开业后将成为三门峡市内唯一大型商业中心。优衣库、万达IMAX影城、永辉超市等品牌的入驻将引领三门峡步入购物中心时代
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▲焦作万达广场的建设如火如荼，招商工作已全面启动，将在明年6月30日开业
而与河南省政府签订的战略合作，我们能够看到的更多是万达对于地级城市未来商业发展的看好。根据郑州商业观察的研究与统计，未来3-5年，河南省将有约1300万平方米的商业供应量（该项数据仅供参考）。此外，按目前的统计来看，一二线城市人均购物中心的面积平均已经大于0.6平方米，而三四线城市目前人均的购物中心面积还不到0.1平方米。因此，万达选择在此时进入更多的三四线城市，就不足为怪了。
据郑州商业观察了解，至2017年底还将有5座万达广场开业，而届时河南已开业的万达广场将达到11家！
焦作万达广场，2017年6月30日开业
平顶山万达广场，2017年8月18日开业
鹤壁万达广场，2017年9月21日开业
新乡万达广场，2017年9月21日开业
商丘万达广场，2017年11月3日开业
此前，在谈及为何如此看重三四线城市商业市场时，万达集团董事长王健林也坦言：“我们从实践中体会到，现在中国的商业地产投资处于失衡状态，集中于大城市，局部已经过热，但对三线城市和城区人口多的四线城市来说，投资非常稀缺，许多地方不要说大型综合体，连一个多厅电影院都没有。仅从万达院线的收入数据分析，70%以上的增长来自三四线城市，尽管客单价稍低，但人口总量大，消费忠诚度高，容易形成万达广场商业单中心，而且投资回报率并不低于大城市。这就是万达发展的好机会。”
NO.3 新田系
作为郑州商业在购物中心起步发展阶段的翘楚，河南商业品牌走向全国的代表，新田置业开发的新田360广场郑州国贸店以其敏锐的市场洞察力及商业运营能力，不仅博得了租户的一致好评、消费者的青睐，还赢得了越来越多同行业者的尊重。
例如在2010年国贸360广场开业伊始，H&M便在此开出了其在华中地区的首家门店（1740平方米，当时该品牌在全国开业的门店数量为40家，而截至到2015年底其在中国大陆的门店数量已经超过300家），截至目前，该店已连续多年稳居中国北区销售前五。另一家国际快时尚品牌UNIQLO于2011年5月1日在此开出了在其河南的首家门店（1800平方米）。至今日，该店也已经成为华中区销冠，中国区前十。
2015年，新田首次走出了郑州，在临近的许昌开出了首家对外输出的360广场，也由此开启了360广场的省域化发展战略。当年圣诞节前夕，总建筑面积6万平方米的新田360广场许昌亨源通店在未做任何试营业推广的情况下实现了单日4万的客流量（许昌市的常住人口为40万），试营业期间的开铺率更是达到了90%。
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▲新田360广场许昌亨源通店
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▲该项目开业后的第五个月，迎来了UNIQLO的开业，而当日的火爆场面丝毫不亚于当年郑州店开业时的情景
此外，据新田置业副总裁、河南郑州国贸商业有限公司总裁司小伟透露，作为新田置业旗下商业产品360广场，将在郑州花园路国贸店、许昌亨源通店的基础上步入一个快速发展的阶段，多店及跨区域发展的态势将会逐步成型，在力求不断提升品牌价值和市场占有率的基础上，会持续研究360广场特有的商业定位和运营管理模式。
据郑州商业观察了解，除已经开业的许昌亨源通店外，未来两年在地市还将新开业新田360广场南阳店、新田360广场焦作店。
NO.4 建业系
建业地产(00832.HK)近一年来一方面是大力布局文旅地产，已经签约的文旅地产项目洛阳正平坊文化创意园、郑州白沙华谊兄弟电影小镇等都将成为新蓝海战略下建业转型的关键一步。
而以品牌+运营管理输出的轻资产方式大举布局地市房地产项目，也再一次表明了建业要进一步贯彻省域化发展这一大的战略方针，并继续深耕河南省。从2015年11月25日宣告首个轻资产项目签约落地至今，建业地产(00832.HK)已经完成了在洛阳、漯河、驻马店、商丘、许昌、三门峡、郑州市巩义、新乡、南阳、周口、安阳、平顶山12个城市18个轻资产项目的部署。
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▲南阳建业•凯旋广场
而在地市商业布局方面，除已开街的开封建业东京梦华•七盛角、三门峡建业步行街、济源建业新天地、洛阳建业•凯旋广场外，还有南阳建业•凯旋广场、驻马店建业十八城、平顶山建业十八城、武钢建业新城。
三线城市商业招商难，不言而喻
此前主编Tony曾接触过一个位于河南洛阳的商业项目，其管理团队与某快时尚品牌前后接洽数次，最终得到的答复是：签约年限15年、扣率要比国内一二线城市低50％－60%、装补5000元/m²。后来时隔半年再与这个开发企业老总聊天的时候，谈起这次招商谈判，简直就是满满的辛酸泪。
城市接受度较低、时尚感不够，是国内绝大多数品牌对三四线城市的简评，当面对一个较为陌生的市场时，在缺乏认知的前提下品牌方也就自然而然的延后在这一城市的开店计划；而且，相较于成熟的一、二线城市，品牌方在三、四线城市需要花费更多的时间和精力，了解当地已经进驻的同类品牌实际销售情况、客流量以及品牌接受度等。有时候，同类品牌在当地可能不好找，考察时间也就相应延长了。
而且很多像许昌这样的三线城市并不是快时尚品牌布局的重点区域，这其中还有一大部分品牌的拓展人员虽然听说过许昌这座城市、但绝大多数也仅仅是停留在“知道”，其余的并无太多概念。
怎么说服H&M、优衣库等快时尚品牌进驻项目，是地市项目招商团队所面临的一个严峻问题！
根据以往的惯例，或许你会说多给些装补、多降点租金就能把这些品牌“一网打尽”。但现实是，每一个快时尚品牌都有自己的开店计划及拓展目标，对这些品牌而言，决定开一家店、要比决心关一家店更难。此外，品牌方更在乎的是项目本身是否足够好、团队的持续运营能力是否足够强、假如进驻，能否实现盈利、从而完成最初所制定的开店目标等等，这些因素才是品牌方决定是否开店的关键。因为快时尚品牌一旦决定开店，会增加很多成本，包括库存、人力等，而一旦销售跟不上，就极有可能使全部投入打了水漂。
因此，购物中心招商团队与快时尚品牌之间的谈判，更像是一场博弈的过程，最终一定是朝向“双赢”的方向走，因为只有这样，项目的整体运营才能走的更久、站的更稳、发展的更快。
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